토지거래허가구역 매매 방법 및 꼭 알아야 할 사항

 안녕하세요, 이번 포스팅은 토지거래허가구역 매매 방법 및 꼭 알아야 할 사항 대해서 작성하도록 하겠습니다. 일반 부동산 매매와 다르게 토지거래허가구역으로 지정된 지역에 대해서는 어떻게 매매를 해야 하는지를 알고 매매하시는 걸 추천드립니다.

 

토지거래허가구역-매매-방법-썸네일

 

 

 

 

목차

 

토지거래허가제

 

: 먼저 토지거래허가제 대해서 설명 드리도록 하겠습니다. 토지거래허가제는 1979년에 만들어진 제도로써 신도시 개발이나 도로 건설 등을 할 때 인근 땅 투기를 방지하기 위한 제도입니다.

 

 토지거래허가제에 따르면 국토교통부 장관 또는 지자체장이 지정한 지역에 대해서 거래를 제한하고 있습니다. 지역을 지정할 때 근거 사항으로는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 가격이 급등하는 지역 등이 있습니다.

 

- 토지거래허가지역으로 지정하는 근거

• 토지의 투기적 거래가 성행하는 지역
• 토지 가격이 급등하는 지역

 위에서 근거를 통해서 국토교통부 장관 또는 지자체장이 지정한 지역에 대해서는 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때는 매수 목적을 꼭 밝혀야 한다고 합니다. 그리고 그 지역의 해당 지자체장의 허가를 받으셔야 한다고 합니다. 

 

토지거래허가구역 매매 방법

 

: 그럼 토지거래허가구역으로 지정된 부동산 매매 방법에 대해서 설명 드리도록 하겠습니다. 해당 지역의 부동사 거래 시에는 기존 부동산 매매 방법과 다르기 때문에 꼭 해당 사항을 인지를 하셔야 합니다.

 

 토지거래허가구역에서는 주거용 토지의 경우 실거주용으로만 이용할 수 있습니다. 그리고 해당 지역에 대한 매매 후에는 2년간 매매나 임대가 금지된다고 합니다.

 

 왜냐하면 개발 차익을 노리고 들어온 갭 투자 등을 막겠다는 제도적 이유 때문이라고 합니다. 그리고 해당 지역을 매수하는 매수자는 3개월 안에 잔금을 치르고 6개월 이내에 입주해야 한다고 합니다.  참고로 해당 허가구역 지정 기간은 5년 이내라고 합니다. 

 

- 매매 후에는 2년간 매매나 임대가 금지

- 매수하는 매수자는 3개월 안에 잔금을 치르고 6개월 이내에 입주 (해당 허가구역 지정 기간은 5년 이내)

 

 하지만 예외적으로 허가 면적 미만의 토지를 비롯해 대가성 없는 상속, 증여, 공익사업에 의한 토지수용, 민간집행에 의한 경매 등으로 매수할 경우에는 해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었다고 하더라도 지자체장의 허가를 받지 않아도 된다고 합니다.

 

 참고로 허가면적의 경우는 아래와 같이 정리할 수 있습니다. 용도지역별 토지거래 허가 기준면적으로 정리하였습니다.

용도지역별 토지거래허가 기준면적
주거	60㎡
상업	150㎡
공업	150㎡
녹지	200㎡
기타	60㎡

 

 해당 사항은 3월 27일에 개정되어 있다고 하니 자세한 사항은 거주하시는 지역의 주민센터나 시청, 구청에 문의하셔서 확인하시는 걸 추천드립니다. 

 

용도지역별 토지거래허가 기준면적의 경우에는 법정 면적의 10~300% 범위에서 지자체가 정할 수 있으며 토지거래허가구역으로 지정된 주거지역에서 지차체가 정한 면적을 넘게 되면 토지거래 허가 대상이 된다고 합니다. 

 

 참고로 토지거래허가지역임에도 불구하고 이를 무시하고 허가받지 않고 거래하면 2년 이하의 징역이나 이행강제금 등이 부과된다고 하니 꼭 먼저 부동산 매매하실 때 토지거래허가구역인지를 확인하시고 매매하시는 걸 추천드립니다.

 

 참조하시라고 서울시 기준으로 토지거래허가구역을 설명드리면 아래와 같습니다. 신속 통합기획 후보지에 경우에는 오세훈 서울시장님이 당선 이후에 허가구역으로 지정된 걸로 인지하고 있습니다. 

 

강남·서초 자연녹지지역	개포·세곡·수서·대치동, 서초구 내곡·서초·양재
국제교류복합지구 및 인근지역	삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동
주요 재건축단지	양천, 영등포, 성동, 강남
신속통합기획 후보지	종로, 용산, 성동, 동대문

 

 

 

 

 

토지거래허가구역 매매 시 꼭 알아야 할 사항

 

: 토지거래허가구역에 대해서 매매 시에 꼭 알아야 할 사항에 대해서 추가적으로 설명드리도록 하겠습니다. 대표적인 사항은 아래와 같이 2가지로 설명드릴 수 있습니다.

 

- 토지거래허가구역 매매 시 꼭 알아야 할 사항

• 토지 취득 시 자금조달계획서 의무화
• 토지거래허가구역 내 용도별 허가대상 기준 면적 강화

 

1) 자금조달계획서 제출

 

: 토지거래허가구역으로 지정된 토지를 토지 취득 시 자금조달계획서를 제출하는 것을 의무화하였다고 합니다. 특히 수도권, 광역시, 세종특별자치시의 경우에 토지 지분 거래의 경우에는 금액과 상관없이 꼭 제출을 하셔야 한다고 합니다. 

 

 그리고 토지지분 거래가 아닌 경우에는 매매 금액의 1억 이상 토지 거래 시에는 자금조달계획서를 제출해야 한다고 합니다. 기존에 규정으로는 규제지역의 주택 거래나 6억 원 이상의 비규제 지역 주택 거래 시에만 자금조달계획서를 작성, 제출해왔었습니다. 

 

 즉 이 부분이 이번에 개정이 된 사항이며, 이 내용은 2022년 02월 28일 이후 토지 거래 계약을 체결하는 거래 건부터 적용이 되는 사항이니 매매 시 꼭 알아두시는 걸 추천드립니다. 

 

- 토지지분거래의 경우 : 금액과 무관하게 자금조달계획서 제출 필수

- 토지지분 거래가 아닌 경우 : 1억 이상 토지 거래 시에 자금조달계획서 제출 필수

 

 참고로 1억 이상이라는 금액을 피하기 위해서 1년 이내에 맞닿은 토지를 추가로 취득하는 경우에는 자금조달계획서 제출을 회피하는 걸로 간주하여 취득한 토지를 합산해서 계산하여 1억 이상일 경우에는 자금조달계획서를 제출해야 한다고 합니다. 

 

 그리고 수도권, 광역시, 세종특별자치시가 아닌 기타 지역의 경우에는 6억 원 이상의 토지 거래 및 1년 이내 맞닿은 토지의 합산 금액이 6억 원 이상인 경우 자금조달계획서 제출하셔야 한다고 합니다. 

 

2) 용도별 허가대상 기준 면적 강화

 

: 용도별 허가대상 기준 면적 강화가 되었습니다. 토지거래허가 기준 면적이 현행 180㎡ 초과되는 토지에 대해서만 적용이 되었습니다. 그런데 이번에 개정된 내용은 60㎡ 초과로 면적이 축소되었습니다.

 

 그리고 지자체에서 면적 기준을 6㎡ 초과 토지까지 허가대상에 포함될 수 있기 때문에 이 부분에 대해서도 꼭 확인을 해보셔야 합니다. 즉 아무리 소형 지분 매매 시에도 실거주 2년을 적용하려는 정책이라고 판단이 됩니다.

 

 이상입니다. 지금까지  토지거래허가구역 매매 방법 및 꼭 알아야 할 사항 대해서 포스팅을 작성하였습니다. 제 포스팅을 통해서 조금이나마 토지거래허가구역 매매 시 도움이 되었으면 합니다. 

 

 참고로 해당 글은 전문 지식이 없는 일반인이 작성한 글입니다. 즉 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁드립니다. 자세한 사항은 거주하시는 지역의 시청이나 구청에 문의하셔서 알아가시는 걸 추천드립니다. 감사합니다.

 

 

 

 

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