일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택 정리

 안녕하세요, 이번 포스팅은 일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 혜택 정리 관련된 내용을 정리해서 작성하도록 하겠습니다. 큰 평수로 이사를 하시거나, 분양권을 구매해서 이사를 준비하는 과정에서 일시적 1가구 2 주택 상황이 발생하게 됩니다. 

 

 이럴 경우 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 조건에 충족이 되는지 꼭 확인하셔서 양도세 비과세 혜택을 받으시는 걸 추천드립니다. 

 

일시적-1가구-2주택-비과세-썸네일

 

 

 

 

목차

 

일시적 2주택 되는 현상

 

: 자신이 의도하지 않았음에도 불구하고 일시적으로 2 주택이 되는 현상이 발생합니다. 대표적인 예로는 기존 주택을 아직 팔지 않고 있는 상태에서 새로운 집을 살 때 주택을 보유한 기간이 겹치게 됩니다. 

 

 이런 경우에 일시적으로 의도하지 않게 2주택으로2 주택으로 분류가 된다고 합니다. 이렇게 2 주택으로 분류가 되는 경우에는 조정대상지역의 경우에는 양도세가 기존 세율에 20%가 추가되어 과세가 됩니다. 

 

 이렇게 추가적인 과세가 이뤄지면 기존의 집을 팔고 새로운 집을 이사하려는 분들에게는 부담이 될 수밖에 없는 상황입니다. 

 

 그래서 이렇게 새로운 집으로 이사하기를 위해 집을 살 때는 일시적으로 2주택임을 증명하기만 하면 1 주택으로써 비과세가 적용이 된다고 합니다. 

 

일시적 2주택 비과세 조건

 

: 그럼 위에서 설명드린 대로 일시적 2 주택 비과제 조건 대해서 정리해서 설명드리도록 하겠습니다. 일시적 2 주택 비과세 적용받기 위해서는 해당 주택이 이사를 위해서 구매를 했다는 것을 증명을 하면 됩니다. 

 

 그래서 일정 기한 내에 기존 주택을 처분하거나 새로운 주택에 전입해야 합니다. 이외에도 추가적으로 지켜야 할 사항들이 있습니다. 총 3가지로 정리할 수 있습니다.

 

- 종전주택 취득 후 적어도 1년이 지난 뒤에 신규 주택을 취득한 경우

-  종전 주택을 2년 이상 보유하고 종전 주택이 조정대상지역에 소재한 경우 2년 이상 거주

- 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분한다는 조건

 

 참고로 취득과 처분의 기준시점은 일반적으로는 잔금지급일을 기준으로 하기 때문에 이 부분에 대해서 꼭 부동산 중개인에게 꼭 문의를 하시고 시간이 여유가 되신다면 꼭 국세청에 꼭 문의를 하시는 걸 추천드립니다. 

 

 그리고 추가적으로 종전주택과 신규 구매 주택이 모두 조정대상지역에 소재할 경우에는 2018년 9월 13일 이전까지는 3년 이내에 처분하는 조건으로 비과세가 적용이 되었는데, 그 이후로는 2년이내에 처분을 해야 한다고 합니다. 

 

 각 시기별로 종전주택과 신규 구매 주택이 모두 조정대상지역에 소재할 경우에 일시적 2주택 비과세 사항 중에 처분 기한 일정에 대해서 아래와 같이 정리하였습니다.

 

- 2018년 9월 13일 이전 : 3년 이내에 처분

- 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일 : 2년 이내에 처분

- 2019년 12월 17일 이후 :  2년 이내에 처분 + 1년 이내 신규주택 전입

 

 

 

 

 

1세대 1주택 양도세 기준

 

: 위 조건을 만족하여 1세대 1 주택과 같은 취급을 받게 되더라도 매매가가 12억 원을 초과한다면 초과분에 대해서는 기본세율로 납부해야 한다고 합니다. 즉 매매가가 12억 원 이하라면 양도세를 안 내도 됩니다. 

 

 뿐만 아니라 보유기간과 다주택에 대해서는 양도세율이 다르게 적용이 된다고 합니다. 부동산 양도세 관련해서는 아래 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 겁니다. 

 

2022년 부동산 양도세 양도소득세

 

 

비과세 미적용 시 꼭 확인해야 하는 사항

 

: 위에서 설명 드린 비과세 요건을 지키지 못하는 경우에는 세율이 중과되어 양도세율이 생각보다 높을 수 있습니다.

 

 비조정대상지역의 경우에는 3년 안에 종전 주택을 처분하여야 하고 조정대상지역의 경우에는 2년 안에 처분을 해야 합니다. 해당 양도세 세율은 위에서 첨부한 포스팅을 참조하시면 됩니다.

 

 해당 기한 내에 저분을 하지 못할 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 이럴 경우에는 비과세를 맞추지 못했더라도 가능하면 중과를 피해야 한다고 합니다.

 

 일시적2주택 비과세 조건을 충족하지 못했다 하더라도 신규 주택 취득 후 3년 내에 종전주택을 처분하기만 하면 중과되지 않고 기본세율을 적용받을 수 있다고 하니 이점 참조하시면 도움이 되실 겁니다.

 

 

분양권과 입주권 거래 시 주의할 점

 

: 비과세 혜택을 받기 위한 분양권과 입주권 거래 시 주의할 점에 대해서 설명 드리도록 하겠습니다. 개정안에 따르면 종전주택을 취득하고 최소 1년 이상 지나서 분양권을 취득해야지만 비과세를 적용받을 수 있다고 합니다.

 

 이전에는 바로 분양권을 취득해도 실거주 요건을 충족하면 종전주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있었지만, 개정되어 이 부분은 비과세가 적용되지 못한다고 합니다.

 

 해당 개정안은 시행령이 아직 입법이 안된 것으로 보입니다. 즉 입법돼서 시행된 이후에 취득한 분양권에 대해서 적용되는 것이니 분양권과 입주권을 거래하실 때 해당 사항이 적용이 되었는지를 확인하시는 걸 추천드립니다.

 

 현재 적용되는 사항은 분양권 구입 후 완공시까지 3년 이내 종전 주택을 못 팔 경우, 완공되고 나서 실거주를 한다라는 요건이 충족이 되면 최대 5년까지는 2 주택을 보유함에도 불구하고 비과세 혜택을 받을 수 있다고 합니다. 

 

 즉 종전주택을 구매를 하고 바로 분양권을 구매할 경우에는 2년 준공과 3년의 비과세 보유기간까지 해서 5년이라는 시간 동안에 2주택을 일시적으로 보유함에도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

그리고 전입한 이후에는 1년이상 신규 주택에서 계속 거주를 하셔야 한다는 조건도 있습니다. 물론 조정지 역대상 소재의 집이라면 5년이 아니고 4년이 됩니다. 

 

 

 

 

기존 임차인이 있는 주택 구매 시 주의해야 할 점

 

: 만약 기존에 주택을 보유하고 있는 상황에서 일시적 2주택 비과세 혜택을 받으면서 기존 임차인이 있는 주택 구매 시 주의해야 할 점 이 있습니다. 

 

 그 중에 하나가 1년 이내 전입이 가능 여부를 확인을 해주셔야 합니다. 기존 주택과 새로 구매한 주택이 모두 조정대상지역에 있는 상태에서 신규주택 취득일이 2019년 12월 17일 이후라면 1년 이내 전입하고 종전주택을 처분하는 요건을 적용받는 다고 합니다. 

 

 그런데 만약 새로운 주택에 이미 임차인이 있는 주택을 구입한 경우라면 기존 임차인의 임차기간이 종료될 때까지 전입 기한과 종전주택 처분기한을 최대 2년까지 연장해 준다고 합니다.

 

 즉 현행 세법기준으로 기존 임차인이 있는 주택을 추가로 취득할 때에는 기존 임차인의 임대차 종료일로부터 6개월 이상 남아 있는 주택을 사야 안전하다고 합니다.

 

 이 기한은 임차인의 갱신청구권을 거부하고 매수자가 들어가서 살 수 있는 안전한 기한이기 때문이기에 꼭 확인을 하셔야 하는 사항입니다. 

 

 

 

 

 이상입니다. 지금까지 일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 혜택 대해서 포스팅을 작성하였습니다. 일시적 2 주택에 비과세로 인해 많은 세금을 절세하실 수 있으니 꼭 확인하시는 걸 추천 드립니다. 

 

 참고로 해당 글은 전문 지식이 없는 일반인이 작성한 글입니다. 즉 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁 드립니다. 자세한 사항은 국세청 고객센터를 통해서 알아가시는 걸 추천 드립니다. 감사합니다. 

 

 

 

 

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