주택임대사업자 종합 분리과세 신고 방법

 안녕하세요, 이번 포스팅은 주택임대사업자 종합 분리과세 신고 방법 대해서 작성하도록 하겠습니다. 주택임대사업자 분들 중에 임대 소득이 1천만 원 이하이신 분들은 분리과세를 하면 절세를 할 수 있다고 합니다. 

 

주택임대사업자-종합-분리과세-신고방법-썸네일

 

 

 

 

목차

 

종합소득세 과세 대상

   

: 종합소득세 과세 대상 대해서 먼저 설명 드리도록 하겠습니다. 종합소득세는 근로소득을 포함 모든 소득에 대해서 납부하는 세금입니다. 보통 직장인 분들은 연말정산 기간에 세금 정산을 다하셨을 겁니다. 

 

 하지만 근로소득도 있고 동시에 사업소득 및 주택임대소득 등이 추가적으로 발생하는 경우에는 연말정산 기간에 근로소득에 대해서 세금 정산을 하였다고 하더라도 종합소득세 기간에 세금 신고를 한 번 더 하셔야 합니다. 

 

 세금 신고하는 방법으로는 국세청에서 제공하는 홈택스 홈페이지에서 셀프로 신고를 하시는 방법과 세무사를 통해서 하시는 방법 그리고 SSEM 어플을 통해서 신고하는 방법이 있습니다. 

 

 개인적으로 처음하시고 스스로 홈택스 신고하기 힘드신 분들은 SSEM 어플을 통해서 신고하시는 걸 추천드립니다. SSEM 어플을 통해서 신고하는 방법은 아래 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 겁니다.

 

 

주택임대사업자 과세 대상

 

: 그럼 여러 소득 중에 주택임대 사업자 과세 대상 대해서 설명 드리도록 하겠습니다. 2019년부터 임대수익 2천만 원 이하 분에 대해서도 종합과세대상으로 고려한다고 합니다. 

 

 추가적으로 주택임대소득 과세는 주택 수에 따라서도 과세 여부가 달라진다고 합니다. 요즘 부부 공동명의로 등록 한 주택도 있기 때문에 자신 이름으로 되어 있는 집만 고려하시는 게 아니고 부부 주택수를 합산해서 고려를 하셔야 합니다. 

주택수	월세소득	보증금 소득
1주택	비과세	비과세
2주택	과세	비과세
3주택	과세	간주 임대료 과세

 

 위에 주택수와 별개로 기준시가 9억원 초과 주택 임대소득에 대해서는 월세 부분에 대해서 과세 대상이라고 합니다. 기준시가 확인하는 방법으로는 네이버 부동산을 참조하거나 부동산 고시 가격 알리미 사이트에서 확인하시는 걸 추천드립니다.

 

 - 기준시가 확인하는 방법

• 네이버 부동산
• 부동산 공시가격 알리미

 위에 설명 드린 사이트는 구글, 네이버 그리고 다음에서 관련 키워드 입력하시면 바로 검색이 가능합니다. 참조하시라고 해당 사이트 링크 아래에 첨부하도록 하겠습니다.

  

>> 네이버 부동산 바로가기 <<

 

>> 부동산 공시가격 알리미 사이트 <<

 

 

공동명의 보유주택 계산방법

   

: 위에서 선 설명 드렸지만 부부 공동명의 보유 주택에 대해서도 주택 수 계산에 포함을 시켜야 합니다.

 

 공동명의 주택에 대해서는 지분율에 대한 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가 9억 원을 초과 주택의 지분율이 30% 이상이면 주택수에 포함이 된다고 합니다.

  

 단순하게 50% 대 50% 으로 지분율을 계산하더라도 주택 1개로 계산이 되는 것을 확인하실 수 있습니다.

  

- 공동명의 보유주택 계산방법

• 지분율에 따른 임대소득이 연간 600만원 이상인 경우
• 기준시가 9억원 초과 주택의 지분율이 30% 이상인 경우

 

 

 

 

 

주택임대소득 종합과세 신고

  

: 주택임대소득 종합과세 신고 대해서 설명 드리도록 하겠습니다. 주택임대소득에 대해서는 2000 만원 초과일 때는 무조건 종합과세 대상이기 때문에 종합과세로 신고을 해주셔야 합니다.

 

 

주택임대소득 분리과세 신고

 

: 만약 주택임대소득이 2000 만원 이하 일때는 종합과세 신고와 분리과세 중 선택을 할 수 있다고 합니다. 주택임대소득만 분리과세 신고하게 되면 적용되는 세율은 14%라고 합니다.

 

- 주택임대소득 분리과세 신고 기준

• 등록임대주택이 세무서와 지차체에 모두 등록되어 있어야 함
• 등록 임대주택이 임대보증금. 임대로의 증가율이 5% 초과하지 않아야 함
• 주택임대소득이 2000만원 이하여야 함
• 주세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하는 국민주택규모의 임대주택이어야 함

 이렇게 종합과세와 분리과세를 검토하는 이유는 주택임대소득 외 소득이 많은 경우에는 분리과세를 하는 게 더 절세를 할 수 있기 때문입니다. 연말정산 및 종합소득세 과세 관련해서는 아래 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 겁니다.

 

 모든 경우를 검토한 건 아니지만 임대사업자를 등록한 분들에게는 주택임대소득이 1천만원 이하 (연 기준) 인경우에는 분리과세가 유리하다고 합니다. 하지만 임대사업자를 등록하지 않은 분들은 400만 원 (연 기준) 이 초과하면 더 불리하다고 합니다.

  

주택임대소득 분리과세 신고 시 세금 미 발생 경우

• 임대사업자 등록 시 : 연 기준 임대소득 1천만원 이하
• 임대 사업자 미 등록 시 : 연 기준 임대소득 400만원 이하

 

 

 

 

주택임대소득 종합 분리과세 비교

 

: 주택임대소득 세금 신고를 분리과세로 진행할 수 있는 기준에 임대소득 2000만 원 이하이기 때문에 2000만 원 임대소득 발생했다는 가정하에 비교해보도록 하겠습니다.

 

구분	종합과세	분리과세
필요경비	42.6 %	50 %
소득공제	150만원	200만원
과세표준	1148만원	800만원
세율	6 %	14 %
결정세액	528,000만원	1,120,000만원

  

 즉 위에서 말씀 드린 분리 과세 신고 시 세금 미 발생이 경우를 초과하는 수익분에 대해서는 종합과세가 더 유리할 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득 외 다른 소득이 많을 경우에는 더 자세히 비교를 해보셔야 합니다.

  

반대로 생각해보면 아래 사항에서는 종합과세가 더 유리하다고 이해하시면 될 거 같습니다.

 

- 임대사업자 미등록 하시고 임대수익이 연 기준 1천만만 원 이상인 경우

- 단 임대소득 외에 다른 소득이 없는 경우 (다른 소득으로 인해 세율이 더 높게 적용될 수 있기 때문)

 

 이상입니다. 지금까지 주택임대사업자 종합 분리과세 신고 방법 대해서 포스팅을 작성하였습니다. 제 포스팅을 통해서 종합소득세 신고하시는데 도움이 되었으면 합니다. 

 

 참고로 해당 글은 전문 지식이 없는 일반인이 작성한 글입니다. 즉 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁드립니다. 자세한 사항은 국세청 고객센터에 문의하셔서 알아가시는 걸 추천드립니다. 감사합니다.

 

 

 

 

2022.05.23 - [경제 놀이터/부동산] - 귀속 종합소득세 주택임대소득 신고 납부 방법

귀속 종합소득세 주택임대소득 신고 납부 방법

 

 

2022.05.12 - [경제 놀이터/연말정산 및 세금] - 모두채움신고 대상자 종합소득세 신고방법

모두채움신고 대상자 종합소득세 신고방법

 

 

2022.03.27 - [경제 놀이터/부동산] - 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택 정리

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택 정리

 

 

2022.03.27 - [경제 놀이터/부동산] - 2022년 부동산 양도세 양도소득세

2022년 부동산 양도세 양도소득세

 

 

2021.08.17 - [공유 놀이터] - 텔레그램 가상번호로 가입 방법

텔레그램 가상번호로 가입 방법

 

 

2021.08.11 - [공유 놀이터] - 인스타 비공개 보는법

인스타 비공개 보는법