양도소득세 비과세 대상 자격요건 절세방법

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 안녕하세요, 이번 포스팅은  양도소득세 비과세 대상 자격요건 절세 방법 대해서 작성하도록 하겠습니다. 양도소득세는 소유하고 있는 부동산과 같은 자산을 팔 때 시세차익으로 이득을 본 부분에 대해서 세금을 부과하는 것입니다. 

 

 하지만 1주택 1가구의 경우에 해당 주택 가격이 12억 미만일 경우 조정지역의 주택을 2년 보유하고 2년 실거주를 하는 경우에는 양도세 비과세 대상이라고 합니다. 반면 비조정지역은 보유기간만 2년이면 양도소득세는 부과되지 않는다고 합니다. 

 

 

양도소득세 비과세

 

: 양도소득세란 어떤 세금이나 양도소득세 비과세에 대해서 먼저 설명 드리도록 하겠습니다. 양도소득세의 경우에는 위에서 설명드린 대로 부동산과 같은 자산을 팔게 되면서 발생하는 시세차익에 대해서 소득을 부과하는 것입니다. 

 

쉬운 예로 아파트 한 채를 5억원에 샀고 해당 주택이 일정 기간이 지나고 파는 시점에 10억으로 가격이 상승하여 판매를 하게 되면 10억에서 기존에 산 가격인 5억을 뺀 차액에 대해서 일정 부분에 대한 양도소득세가 적용이 되는 것입니다. 

 

 비단 아파트 뿐만 아니라 건물, 토지, 분양권, 주식, 파생상품, 회원권 등을 매매할 때 발생하는 이익에 대해서도 양도소득세가 부과가 된다고 합니다.

 

 약간 우리가 월급을 받으면 소득에 대해서 소득세를 부과하여 납부를 하듯이 해당 매매에 대해서 시세차익을 얻게 되면 해당 차익에 대해서 소득세를 부과한다라고 이해하시면 됩니다. 

 

 이런 양도소득세가 비과세가 되는 경우가 있는데 가장 대표적인 경우가 1 가주 1주 택일 경우 해당 주택이 매매가가 12억 미만일 경우에 매매 금액에 상관없이 양도소득세가 면제가 되어 모든 시세차익을 파는 사람이 모두 수령할 수 있습니다. 

 

 단 해당 주택의 매매가격이 12억 미만이어야 하며 조정지역의 경우에는 2년 소유 및 2년 실거주를 하셔야 하고 비규제 지역의 경우에는 2년 소유 기간을 지켜주셔야 합니다. 

 

 그리고 참고로 양도소득세 비과세 사항은 아파트에만 해당이 되며 다른 상가나 다른 건축상가나 다른 건축물에 대해서는 1세대 1 주택에 대한 양도세 비과세가 적용이 되지 않는다고 합니다.

 

 

 

양도소득세 비과세 대상 자격요건

부동산-거래

: 그럼 위에서 설명 드린 양도소득세 비과세 대상 자격요건 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 대표적인 양도소득세 비과세 조건 은 1가구 1 주택이면서 2년 이상 보유 및 거주입니다. 단 비규제 지역에 경우에는 2년 보유만 하셔도 양도세 비과세 대상입니다.

 

1) 1가구 1주택 

 

: 대표적인 경우가 바로 주택 가격이 12억 미만으로 매매가 되고 해당 주택을 1가구 1 주택으로 2년 이상을 보유하고 있을 때 양도소득세 비과세 대상 및 자격 요건에 해당됩니다.

 

 단 기 설명 드린 대로 주택 가격이 첫 번째 자격 기준이고 조정지역이나 투자 과열지구에 주택을 보유하고 있을 경우에는 2년 보유 및 해당 주택에 2년 실거주를 해주셔야 합니다. 

 

 그리고 비규제지역이나 조정지역이 아닌 곳에 주택을 매매하실 때에는 1가구 1 주택이라는 요건을 유지한 체 2년을 보유하게 되면 해당 주택에 대한 양도소득세는 면제가 됩니다. 

 

 추가적으로 위에 설명 드린 사항은 2017년 8월 2일 이전에 취득 주택이냐 아니냐에 따라 또 상이하게 적용이 되는 포인트입니다. 

 

주택 취득 시점	조정대상지역 / 투과과열지구	비조정대상지역 / 비규제지역	공통 조건
2017년 8월 2일 이전	2년 보유	2년 보유	1가구 1주택
2017년 8월 2일 이후	2년 보유 및 2년 거주	2년 보유

 

 

 

2) 일시적 1가구 2주택

 

 분양 당첨이 되거나 인테리어를 하게 되는 경우에 일시적으로 1세대 2 주택이 되는 경우가 종종 발생합니다. 이럴 경우에는 일정 기간 안에만 기존에 있는 주택을 매매를 할 경우에는 해당 주택에 대해서는 양도소득세 비과세가 적용이 된다고 합니다.

 

 단 위에서 설명드린 대로 조정지역이나 아니냐에 따라 2년 거주 및 2년 보유했다는 전제하에 해당되는 사항인 점 참조 부탁드립니다. 

 

 그리고 간혹 부모님이 돌아가져서 주택을 상속받은 경우에도 해당 사항은 투자나 의도적인 매매가 아니기에 해당 주택을 일정 기간 안에 매매를 할 경우에도 양도세 비과세가 적용이 된다고 합니다. 

 

- 일시적 1가구 2 주택이 양도세 비과세 적용 대상 (일정 기간 안에 판매를 하는 경우) 

• 분양 당첨이 되거나 인테리어를 하게 되는 경우
• 부모님이 돌아가져서 주택을 상속받은 경우

 

 

양도소득세 절세 방법

결혼-가족

 

1) 결혼할 때 양도소득세 비과세

 

: 다음은 양도소득세 절세 방법입니다. 만약 현재 결혼을 하지 않은 상태에서 혼인을 하기 전에 남편과 부인이 각각 1 주택을 보유하고 있는 경우에 해당 주택에 대해서 1세대 1주택 양도세 비과세 대상에 해당이 된다고 합니다. 

 

  물론 해당 주택이 조정지역에 있는지 아닌지에 따라 2년 보유 및 2년 거주 조건이 부과되기 때문에 이 부분도 만족하는 경우에 양도세 비과세가 적용이 되는 점 참조 부탁드립니다. 

 

2) 부모님 부양 시 양도소득세 비과세

 

 추가적으로 부모님을 부양하기 위해서 부모님을 자신의 집에 거주하게 하는 경우 부모님이 거주하는 집을 전세로 내놓은 경우에 해당 가구에 대해서는 1세대 1 주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 이 부분에 대해서 따로 얘기를 하지 않으면 모르지 않냐라고 말씀하시는 분들이 계시는데 부모님의 집을 전세로 내놓은 경우에 부모님이 자식의 집에 세대원으로 들어오기 때문에 집을 보유자로 분류가 되어 1세대 2 주택에 해당되는 경우입니다.

 

 하지만 이렇게 부모님을 부양할 경우에는 거주하는 주택에 대해서 위에서 설명드린 보유 및 거주 조건을 만족할 경우에 부모님 집 한 채가 더해져서 1세대 2 주택이 되더라도 1세대 1 주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다고 합니다.

 

 

 

 

3) 임대주택으로 등록

 

: 임대주택사업자로 사업자를 내고 보유하고 있는 주택에 대해서 임대주택으로 등록할 경우에 보유 조건이 8년을 만족할 경우에는 해당 주택에 대해서 양도소득세 및 소득세를 절세할 수 있다고 합니다. 

 

 그리고 본인이 거주하는 주택에서 2년 이상 거주 시 해당 주택에 대해서 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다고 합니다. 

 

 

4) 부부 공동명의

 

: 위에서 설명드린 대로 12억 이상의 주택에 대해서는 2년 이상 보유 및 거주를 하였다고 하더라도 1세대 1가구에 대한 양도세 비과세가 적용이 되지 않습니다. 

 

 즉 고가 주택 매매에 경우에는 양도소득세 비과세를 노리는 게 아니고 양도소득세를 최대한 적게 받는 방법을 찾으셔야 합니다. 그게 바로 부부 공동명의입니다. 

 

 부부 공동명의를 하게 되면 해당 주택 가격에 대해서 절반씩 재산세가 부과가 됩니다. 뿐만 아니라 해당 주택을 판매를 할 때에도 양도소득세가 절반씩 부과가 됩니다.

 

 예를 들어 설명드리면 보유하고 있는 주택이 15억 인 경우에 부부 공동명의로 해당 주택을 등록할 경우에는 7.5억 기준으로 양도소득세가 적용이 됩니다. 

 

 처음 해당 주택을 매매한 가격이 10억 원인 경우 5억 원이 상승했기 때문에 5억에 대한 양도소득세 세율이 적용이 되는 게 아니고 2.5억에 대한 세율 (5억 원에 비과되는 세율보다 낮은 세율)이 2번 적용이 된다라고 이해하시면 됩니다.

 

 이렇게 되면 매매 차익에 대해서 양도세가 부과된다고 하더라도 세율이 매매이익 기준이기 때문에 부부 공동명의로 할 경우 매매 이익이 각각 절반으로 되기 때문에 양도세 절세가 가능하다고 합니다. 

 

 이상입니다. 지금까지 양도소득세 비과세 대상 자격요건 절세 방법 대해서 포스팅을 작성하였습니다. 1세대 1 주택에 대해서 양도소득세 비과세 적용되는 사항을 잘 활용하여 꼭 절세하시길 바라겠습니다. 

 

 참고로 해당 글은 전문 지식이 없는 일반인이 작성한 글입니다. 즉 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁드립니다. 자세한 사항은 국세청이나 세무사와 상담을 통해서 알아가시는 걸 추천드립니다. 감사합니다.

 

 

 

 

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