부동산 규제지역 투기과열지구 조정대상지역 - 2021년 12월 기준

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안녕하세요, 이번 포스팅은 부동산 규제지역 조정대상지역에 대해서 2021년 12월 최신 기준으로 정리한 내용을 기반으로 작성하도록 하겠습니다. 부린 이 탈출을 위해서 꼭 아셔야 하는 항목이 바로 규제지역에 대해서 잘 알고 계셔야 합니다. 그럼 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

목차

 

부동산 규제지역 비규제지역

 

: 부동산 규제지역과 비규제 지역에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 설명에 앞서 해당 글은 전문지식이 없는 일반인이 작성한 글입니다. 즉 오류가 있을 수도 있다는 점 참조 부탁 드립니다. 

 

 그럼 부동산 규제지역과 비규제지역 이렇게 나뉘어서 설명드리도록 하겠습니다. 크게 나눠보면 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 규제지역이고, 그 외 지역을 비규제지역이라고 이해하시면 됩니다.

 

1) 부동산 규제지역

 

: 그럼 먼저 부동산 규제지역에 대해서 설명 드리도록 하겠습니다. 부동산 규제지역은 서울과 수도권, 광역시 등에서 집을 구매하시려고 알아보시면 규제지역이라는 애기를 많이 들으실 겁니다.

 

 더 많이 들으시는 단어가 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 같은 단어일 겁니다. 이런 단어가 해당이 되는 지역을 부동산 규제지역이라고 생각하시면 됩니다. 

 

 이렇게 부동산 규제지역은 국토부 장관 혹은 시장 및 도지사가 지정하는 것으로 주택 가격의 안정을 위해 제한을 두는 지역입니다. 이번에 부동산 가격이 많이 상승함으로써 해당 규제지역 지정이 엄청나게 늘어났습니다. 

 

이렇게 부동산 규제지역으로 선정이 되게 되면 부동산을 구매할 때 내는 취등록세, 양도소득세와 같은 세금과 해당 부동산을 구매할 때 금융기관으로부터 받으려는 대출 항목에 대해서 제한을 받게 됩니다. 

 

 이런 규제지역으로 제재를 하는 이유는 부동산을 투기 형식으로 운영하는 분들의 활동을 막고 주택 가격 안정을 위해서 지정한다고 합니다.

 

 크게 부동산 규제지역은 투기과열지구, 조정대상지역으로 나뉩니다. 조정대상지역 확인 방법으로는 ​국토교통부 홈페이지에서 확인하거나 한국 주택 금융공사에서 제공하는 자료를 참조하시면 됩니다. 해당 자료는 아래 링크를 통해서 첨부하였으니 참조 하시면 좋을 거 같습니다. 

 

>> 조정대상지역 여부 확인 - 한국 주택금융공사 자료 바로 가기 << 

>> 조정대상지역 여부 확인 - 국토교통부 자료 바로 가기 <<

 

그리고 조정대상지역과 투기과열지구도 규제지역이라는 큰 틀에는 같지만 내부적으로 세부적인 항목은 상이한 점이 있습니다. 이 부분은 아래 표로 정리하였습니다. 규제 세부 항목이 투기 과열지구에 더 많이 적용이 되어 있습니다.

 

규제 항목	투기과열지구	조정대상지구
기본 기준 (청약경쟁률)	청약경쟁률이 5대 1이상 / 국민평수(34평)경쟁률이 10대 1이상	청약 경쟁률 5대 1이상 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배이상
LTV, DTI 항목		LTV 60% DTI 50% 제한
규제 세부 항목	- 국민평수 34평 미만 공급물량의 50% : 무주택 5년 이상, 35세 이상 서민에게 공급 - 오피스텔 : 선착순으로 분양 불가,  공개모집만 가능 - 등기시까지 분양권 전매제한 - 조합원 지위양도 금지	- 다주택자 양도소득세 중과 - 장기 보유특별공제 배제 - 분양권 전매시 단일세율 (50%) - 1순위 청약 자격 강화
지정지역 수	49개 지역	111개 지역

​

 

 

 

2) 부동산 비규제 지역

 

: 위에서 설명드린 투기과열지구, 조정대상지구를 제외한 지역을 비규제 지역이라고 합니다. 요즘에는 취등록세 때문에 2 주택을 구입하시는 분들이 비규제 지역에 대해서 매매를 고려하시는 분들이 많다고 합니다. 

 

 

 

 

 

부동산 규제지역 대출 세금

 

: 그럼 이어서 부동산 규제지역에 대해 적용되는 대출과 세금에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 해당 대출과 세금도 규제지역에 더 제한을 두며 세부적으로 보면 조정대상지역과 투기과열지구에 따라 상이하게 적용이 된다고 합니다.

 

1) 부동산 규제지역 대출 

: 가장 주의해서 보셔야 하는 게 투과 과열지구에서 주택 가격 15억 이상일 경우에는 LTV 0%, 즉 대출이 아예 안 나온다라고 이해하시면 됩니다. 

 

1.1) 투기과열지구

- DTI : 40%

- 주택 가격 9억 이하 : LTV 40 %

- 주택 가격 9억 이상 : LTV 20 %

- 주택 가격 15억 이상 : LTV 0%

- 실수요자의 경우에는 위에서 기재한 LTV에서 10% 우대

 

1.2) 조정대상지역

- DTI : 50%

- 주택 가격 9억 이하 : LTV 50 %

- 주택 가격 9억 이상 : LTV 30 %

- 실수요자의 경우에는 위에서 기재한 LTV에서 10% 우대

 

1.3) 조정대상지역 및 투기과열지구 공통사항

- 2 주택 이상 보유 시 신규주택 구입 주택담보 대출금 금지 

- 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지 (단, 무주택세대가 6개월 내 전입 or 1 주택자가 6개월 내 처분 및 신규 전입 시 예외)

 

 

 

 

2) 부동산 규제지역 세금

: 조정대상지역에 비해 투가 과열지구에 제한을 두는 항목이 더 심하게 적용이 되어 있는 걸 확인하실 수 있습니다. 해당 항목은 구매 시기에 따라 상이할 수 있으니 꼭 국세청이나 세무사에게 문의를 하시는 걸 추천드립니다.

 

 뿐만 아니라 2 주택자에 대한 종부세와 보유세에 대해서 추가 과세가 적용이 되는 점도 참조를 하시는 걸 추천드립니다.

 

2.1) 투기과열지구

- 재건축 조합원 지위양도 제한

- 재개발 조합원 분양권 전매제한

- 정비사업 분양 재당첨 제한

- 거주요건을 갖춘 경우에만 조합원 분양권 허용

- 분양권 전매제한 : 소유권 이전 등기 (최대 5년), 분양가 상한제 적용 시 전매제한 기간 강화

 

2.2) 조정대상지역

- 다주택자 양도세 중과, 분양권 포함 장기보유 특별공제 배제

- 2 주택 이상 보유자 종부세 / 보유세 추가과세

- 일시적 2 주택자 종전주택 양도 기간은 1년

- 분양권 전매 시 양도세율 50%

- 지역마다 차등으로 분양권 전매제한 적용

 

2.3) 조정대상지역 및 투기과열지구 공통사항

- 자금조달계획서 신고의무, 투기과열지구는 증비 자료 제출해야 함

 

 

 

 

 

부동산 규제지역 장소

 

: 현재 투기과열지구로는 49개 시, 구가 지정이 되어 있고, 조정대상지역으로는 111개가 지정이 되어 있습니다. 그리고 서울특별시 전역과 경기도 지역 대부분이 ​투기과열지구와 조정 지정지역에 공통적으로 적용이 된 것을 확인하실 수 있습니다. 

 

1) 부동산 투기과열지구 지정지역

 

투기과열지구  지정일자	투기과열지구 지정지역
2017.8.3	서울특별시 전역 / 경기도 과천 / 세종특별자치시
2017.9.6	경기도 성남시 분당구 / 대구광역시 수성구
2018.8.28	경기도 광명시, 하남시
2020.6.19	경기도 수원시, 안양시, 구리시, 군포시, 의왕시 / 성남시 수정구 / 안산시 단원구 / 용인시 수지구, 기흥구 / 동탄2 택지개발지구 / 인천광역시 연수구, 남동구, 서구 / 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구
2020.12.18	경상남도 창원시 의창구 (대산면 제외)

 

2) 부동산 조정지정지역

:  그리고 조정대상지역에는 투기과열지구로 지정된 시, 구가 거의 대부분 포함되어 있습니다. 

부동산 조정지정지역 지정일자	부동산 조정지정지역 지정지역
16.11.3	서울 전 지역 / 과천, 성남, 하남, 동탄2 /세종
17.6.19	광명
18.8.28	구리, 안양 동안, 광교지구
18.12.31	수원팔달, 용인수지 기흥
20.2.21	수원 영통, 권선, 장안 / 안양 만안 / 의왕
20.6.19	고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥 / 용인 처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부 / 인천 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평, 계양, 서구 / 대선 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구 / 청주
20.11.20	김포 / 부산 해운대, 수영, 동래, 남, 연제 / 대구 수성구
20.12.1	파주 / 부산 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구 / 대구 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군 / 광주 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구 / 울산 중구, 남구 / 천안 동남, 서북, 논산, 공주 / 전주 완산, 덕진 / 여수, 순천, 광양 / 포항남, 경산, 창원성산

 

 

 

 

 

 이상입니다. 지금까지 21년 12월 기준으로 부동산 규제지역 투기과열지구 조정대상지역에 대해서 포스팅을 작성하였습니다. 부동산 공부하시는데 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다. 

 

 

 

 

 

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