DSR이란 2022년 DSR 적용대상 확대 사항 정리

안녕하세요, 이번 포스팅은 DSR이란 무엇이고, 2022년에 DSR 적용대상 확대 사항에 대해서 정리한 내용을 기반으로 작성하도록 하겠습니다. DSR은 소득 대비 대출 비율을 얘기하는 것으로 소득이 낮은 경우에는 정부에서 지원하는 정책을 제외하고는 대출을 받기가 더 어려워지는 거 같습니다.

 

2022년-DSR-단계별-시행-썸네일

 

 

 

 

목차

 

 

DSR 이란

 

: 그럼 먼저 DSR이란 무엇인가에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.  설명에 앞서 해당 글은 전문지식이 없는 일반인이 작성한 글입니다. 즉 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁드립니다.

 

 DSR이란 풀어서 애기하면 Debt Service Ratio입니다. 즉 총부채 원리금 상환 비율을 뜻합니다. 개인이 은행에서 빌린 총부채에 대한 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 얘기하는 것입니다. 

 

DSR을 이해하실 때 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)도 같이 알아가시는 게 이해하시는데 도움이 되실 겁니다. 왜냐하면 이 3가지가 부동산 관련 대표적인 규제 정책에서 항상 등장하는 단어이기 때문입니다. 

 

LTV와 DTI에 대해서는 아래 포스팅을 참조 하시면 이해하시는데 도움이 되실 겁니다. 

 

 

주택담보대출 한도 계산 - LTV, DTI, DSR 정리

 

 

DSR에서 얘기하는 총부채는 집을 매수하기 위해 빌리려는 돈뿐만 아니라, 자신이 개인적인 신용을 이용해서 빌린 부채도 포함이 된다고 합니다. 즉 해당 신용대출에 대한 원리금 납부 또한 DSR 비율에 들어간다라고 이해하시면 됩니다. 

 

여기에서 잠깐 드는 생각이 그럼 마이너스 통장을 토한 대출의 경우에는 원리금이 없고 일정 금액에 대해서 돈이 생기면 갚는 형태이기 때문에 이 부분은 DSR에 어떻게 적용이 되는지는 고민을 해봐야 될 거 같습니다. 

 

위에서 말씀 드린 대로 총부채에 대한 원리금 상황 비율이 DSR 규제 기준에서 넘어가면 은행에서 돈을 빌릴 수 없게 된다고 합니다. 이 부분에 대해서 좀 더 쉬운 이해를 돕기 위해서 예를 들어 설명드려보도록 하겠습니다. 

 

1) 만약 DSR 규제가 40%이며 해당 사항이 주택 가격 10억 이상에 해당되는 경우 (신용대출이 없을 경우)

 

: 위의 경우에는 10억이상의 주택을 구매할 때 DSR이 40% 적용이 되는 것이라고 이해하시면 됩니다. 그럼 여기에서 만약 주택 가격이 10억이고 연간 원리금이 200만 원씩 12 달이니까 2400만 원이고, 연소득이 6000만 원이면 40%에 딱 적용이 됩니다. 

 

 하지만 DSR만 생각하면 그렇지만 LTV, DTI 항목도 다 생각은 하셔야 합니다. 위의 예는 LTV, DTI가 다 만족하는 경우에 설명드린 것인 점 참조 부탁드립니다.

 

2) 만약 DSR 규제가 40%이며 해당 사항이 주택 가격 10억이상에 해당되는 경우 (신용대출이 있을 경우)

 

: 그런데 만약 신용대출이 있을 경우에는 말이 달라집니다. 여기에서 신용대출의 원리금이 연간 1200만 원 경우에는 주택 담보 대출을 통한 원리금 상환은 1200만 원밖에 되지 않습니다. 즉 받을 수 있는 대출이 많이 축소가 되는 것입니다. 

 

 

 

 

 

 

2022년 DSR 적용대상 확대 사항 정리

 

: 위에서 설명 드린 DSR 적용대상이 2022년부터 확대가 된다고 합니다. 현재 가계 부채를 줄이기 위해 2021년부터 DSR 적용을 시행하고 있습니다.

 

 금융권 한도 총량을 줄이면서 단계별 시행을 앞당겨 2022년 1월부터는 차주 단위 DSR이 2단계, 3단계 시행을 한다라고 합니다. 현재 신용대출과 주택 담보 대출 (주담대) 보유 수준에 따라 DSR을 적용한다고 합니다.

 

1) 2021년 현행 DSR 적용 단계 (1단계)

 

: 현재 2021년에 적용된 DSR 적용 단계는 1단계입니다. 규체 지역에 해당하는 6억이 넘는 주택에 대해서는 DSR을 40%로 제한을 한다고 합니다. 그리고 신용대출 1억 초과 보유 시에도 동일하게 DSR이 40%로 제한이 되는 점 참조 부탁드립니다. 

 

- 규체지역에 해당하는 6억이 넘는 주택

- 신용대출 1억 초과 보유 시

 

 여기에서 말하는 규 체직 역은 투기지역, 조정대상지역, 투가과열지구입니다. 해당 내용은 아래 포스팅을 참조하시면 이해하시는데 도움이 되실 겁니다. 아래 포스팅을 보시면 아시겠지만 거의 모든 수도권 직역은 조정대상지역에 포함되어 있습니다.  

 

 

부동산 규제지역 투기과열지구 조정대상지역 - 2021년 12월 기준

 

 

 2) 2022년 1월 DSR 적용 단계 (2단계)

 

: 위에서 말씀드린 1단계 시행은 12말까지로 끝이 나고 2022년 1월부터는 2단계 시행 조치가 이루어진다고 합니다. DSR 적용 2단계 시행부터는 1단계 내용을 포함하면서 총대출액이 2억 원을 초과할 경우 DSR를 40%이 적용이 된다고 합니다. 

 

- 1단계 항목 유지

- 총 대출액 2억 초과 시 적용

 

3) 2022년 7월 DSR 적용 단계 (3단계)

 

: 2022년 7월에 적용될 DSR 적용 단계는 3단계입니다. 1단계 항목과 상관없이 총 대출액 1억이 초과될 경우에는 DSR 40%가 적용이 된다고 합니다. 즉 대출이 더 어려워질 것으로 예상합니다. 

 

현재 부동산을 가지고 계시는 분들은 종부세를 걱정하시겠지만 앞으로 주택을 구매하려고 계획하시는 분들은 LTV, DTI, DSR에 대해서 꼭 숙지를 하시고 계획을 수립하시는 걸 추천드립니다. 

 

 향후 대출 규제가 심해지면, 부동산 투자에 대한 흐름도 많이 약해질 것으로 보고 있지만 어떤 분들은 아직도 긍정적이라고 생각하시는 부분이 있다고 하시는 만큼 여러 가지 의견이 존재하는 거 같습니다. 

 

이런 DSR에 대한 우려로, 건설사에서는 분양을 앞당기려고 노력하는 모습도 보이고 있다고 합니다. 왜냐하면 이런 대출 규제로 인해 분양이 제대로 이뤄지지 않을 수 있기 때문입니다. 어떤 건설사들은 규제에 맞춰 분양가를 6억 원 이하로 맞추는 전략도 적용하고 있다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

이상입니다. 지금까지 DSR이란 무엇이며, 2022년 DSR 적용대상 확대 사항에 대해서 정리한 내용을 기반으로 포스팅을 작성하였습니다. 

 

 저는 개인적으로 집을 구매를 했지만 추후 부동산에 대해서 관심이 많아 이것저것 공부를 하고 있는 상황입니다. 하지만 이런 대출 규제로 인해 선뜻 투자를 하지 못하는 상황입니다. 

 

 황현희 책에서 기재된 것과 같이 지금은 시드머니를 모아야 할 때 일 수도 있다는 생각이 들기도 합니다. 위에서 설명드린 DSR 뿐만 아니라 LTV, DTI 부분도 꼭 숙지하시고 공부하시는 걸 추천드립니다. 감사합니다. 

 

 

 

 

 

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