공시지가 실거래가 기준시가 시가표준액 총정리

 안녕하세요, 이번 포스팅은 공시지가 실거래가 기준시가 시가표준액 총정리 한 내용 기반으로 작성하도록 하겠습니다. 부동산 거래할 때 꼭 아셔야 하는 사항 중에 하나가 공시지가 실거래가 기준시가 시가표준액 대한 이해입니다. 

 

 왜냐하면 해당 지표를 통해서 양도소득세와 같은 세금 납부와도 관련이 많이 때문입니다.

 

공시지가-실거래가-기준시가-시가표준액-썸네일

 

 

 

 

목차

 

공시지가

 

: 먼저 공시지가 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 공시지가란 국토교통부 장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말하는데 보통 실거래가보다 낮습니다.

 

 이는 실거래가의 경우에는 실제적으로 거래하시는 분들 의지대로 거래가 되기 때문에 해당 금액은 공시지가와 차이가 있습니다. 즉 공시지가는 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 적용을 한다고 합니다.

 

 그리고 이 공시지가가 부동산 가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 선정하여 공시한 땅값이라고 합니다. 이 땅값을 기준으로 정부에서 세금을 부과할 때 이용하는 가격이라고 합니다. 

 

 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉘는데  표준공시지가는 대표성 있는 50만 필지를 표준으로 정해 감정 평가기간에 검토 후 공시하는 땅값이라고 합니다. 

 

 이는 전국 2700만 필지의 토지를 모두 전수 조사하는 것은 불가능하기 때문에 대표성 있는 50만 필지를 이용해서 표준적으로 적용하는 땅값이라고 이해하시면 됩니다. 

 

 이렇게 선정한 땅 값은 매년 1월 1일 기준으로 산정하며, 이렇게 나온 토지 가격이 표준공시지가입니다. 1월 1일에 산정하지만 매년 2월에 공시가 된다고 합니다. 그리고 약 한 달간 열람할 수 있다고 합니다. 

 

 해당 토지가 위치한 시, 군, 구 민원실이나 국토교통부 홈페이지에서 열람이 가능하다고 하니 참조 하시면 될 거 같습니다. 참조하시라고 표준공시지가 열람하는 홈페이지는 아래와 같이 첨부하였습니다. 

 

>> 표준공시지가 열람 가능 홈페이지 바로가기 <<

 

 그리고 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 각 지방자치단체에서 각각의 개별토지를 산정한 단위면적당 가격이라고 합니다. 주택이나 아파트 등에도 공시지가라고 하지만 정확히 말하면 주택 공시 가격이라고 이해하시는 게 맞다고 합니다. 

 

 이러한 주택공시가격은 토지와 건물을 통합한 가격을 말하는데 표준 단독주택 공시 가격, 개별단독주택 공시 가격, 공동주택 공시 가격 등 3가지로 나뉘는데 이를 통틀어 공시지가라고 부른다고 합니다.

  

 

 

 

실거래가

 

: 그럼 이번에는 실거래가 대해서 설명 드리도록 하겠습니다. 실거래가는 파는 사람과 사는 사람 사이에서 실제적으로 거래가 되는 실제 매매가를 말하는 것입니다.

 

 네이버 부동산이나 다른 부동산 앱에서 보시면 실제적으로 거래된 가격이 있는 단지나 집일 경우에는 바로 실거래가 정보가 올라오는 것을 확인하실 수 있습니다. 

 

 이런 실거래가는 실제 사고자 하는 사람이 매수한 실제 매매가이기 때문에 실거래가 이뤄지지 않으면 실거래가 정보가 올라오지 않습니다. .

 

 그리고 부동산 매매계약을 체결하면 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 하는데 그 신고되는 가격이 실거래가입니다. 이런 실거래가를 신고를 해서 해당 금액에 맞게 부동산 양도세를 납부를 하는 것입니다.

 

 부동산 양도세 관련 포스팅은 아래 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 겁니다.

 

 

2022년 부동산 양도세 양도소득세

 

 그리고 실거래가가 사는 사람과 파는 사람 사이에 실제적으로 거래된 금액을 얘기하는 것이지만 해당 거래 금액의 시점은 아파트를 사는 사람의 매매기준일이 실거래가 기준은 아니고 매수자가 100% 매수금을 다 낸 잔금일, 소유권 이전 시점이 기준일입니다.

 

 매매기준일과 소유권 100% 이전 기준일은 기간이 긴 경우 2개월 이상인 경우도 있어 실거래가를 소유권 100% 이전 기준일은 보는 것입니다. 

 

 그런데 실제적으로 집을 매매해본 경험으로는 해당 시점이 사는 사람이나 파는 사람이나 중요하지는 않습니다. 왜냐하면 기존에 아파트 판매 금액을 이미 정해놓고 계약을 하기 때문입니다.

 

 간혹 매매기준일을 계약일로 착각하시는 분들도 많다고 합니다. 그래서 계약금이나 중도금 등을 기준으로 실거래가로 등록하시는 분들이 있는데 이럴 경우에는 국세청에서 과태료 및 추가적인 세금을 요청할 수 있으니 잘 알아보시고 세금 납부하시는 걸 추천드립니다. 

 

 2006년 1월부터 단독, 다가구, 다세대, 연립, 아파트 거래나 토지 등의 매매계약 시 반드시 관할 구청에 신고를 해야 한다고 합니다. 만약 신고를 하지 않거나 허위로 신고한 경우 과태료가 부과된다고 하니 꼭 신고하시는 걸 추천드립니다. 

 

 

 

 

 

 주로 실거래가는 해당 지역의 특성이나 상황, 호재 등이 반영되어 변화하기 때문에 흐름을 파악하는 데 많이 사용되고 있습니다. 실거래 가격 조회방법은 국토교통부 사이트 실거래가 시스템을 이용하면 되며, 참조하시라고 해당 홈페이지 주소 첨부하도록 하겠습니다. 

 

>> 국토교통부 실거래가 홈페이지 바로가기 <<

 

  

 

기준시가

 

: 그럼 마지막으로 기준시가와 시가표준액 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 기준시가란 부동산 등을 매매, 상속 또는 증여할 때 세금 부과 기준이 되는 가격을 말한다고 합니다. 

 

 국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세와 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼는 가격이라고 합니다. 공동주택 기준시가, 건물 기준시가, 골프회원권 기준시가가 있다고 합니다. 

 

 그 이유는 모든 재산을 증여하거나 양도를 할 때는 해당 재산에 대한 양도소득세와 상속증여세를 납부해야 하기 때문입니다. 참고로 기준시가는 평가상 건물의 면적에 제곱미터당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준이라고 합니다.

 

 만약 양도, 상속 증여세를 실거래가액으로 신고하고 이것이 합당한 경우에는 기준시가가 적용되지 않는다고 하니 이 부분도 확인하시는 걸 추천드립니다. 기준시가를 조회할 수 있는 홈페이지는 아래 제가 첨부하도록 하겠습니다. 

 

>> 기준시가 검색 홈페이지 바로가기 <<

 

 그리고 다음으로 시가표준액이란 어떤 것인지 설명드리도록 하겠습니다. 시가표준액이란 취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 의미하는 지표입니다. 

 

 지방세법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 대한 법률에 따라 공시된 가액인데, 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등의 지방세 과세표준이 되는 것이 시가표준액이라고 생각하시면 됩니다. 

 

 만약 개별공시지가 또는 개별단독주택 가격이 공시되지 않은 경우 시장, 군수 도는 구청장이 토지 가격 비준표 또는 주택 가격 비준표를 사용하여 산정할 수 있다고 합니다.

 

 공동주택 가격이 공시되지 않은 경우에는 지역별, 단지별, 면적별, 층별 특성 및 거래 가격 등을 고려하여 시장, 군수가 산정합니다.

 

>> 시가표준액 조회 홈페이지 바로 가기 <<  

 

 이상입니다. 지금까지 공시지가 실거래가 기준시가 시가표준액 총정리 내용을 기반으로 포스팅을 작성하였습니다. 제 포스팅을 통해서 공시지가 실거래가 기준시가 시가표준액 차이점 대해서 알아가시는데 도움이 되었으면 합니다.

 

 참고로 해당 글은 전문 지식이 없는 일반인이 작성한 글입니다. 참조만 하시고 자세한 사항은 국세청 고객센터에 문의하시는 걸 추천 드립니다. 감사합니다.

 

 

 

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